案例速递

周某系陈某、张某的亲戚。2005年，为帮助陈某、张某购买某小区房屋一套，周某以其名义与某房产公司签订商品房买卖合同。合同签订后，陈某、张某按期向某房地产公司交纳了全部购房款。2009年，涉案房屋所有权证、国有土地使用证均办理在周某名下。同年，周某出具证明一份，载明：“位于某小区的房屋由陈某、张某以周某名义购买，即房屋产权属陈某、张某，以后有关一切费用支出由陈某、张某支出，周某予以协助。”涉案房屋由陈某、张某居住至今，并由其二人交纳物业费等费用。后因周某拒不协助陈某、张某办理房屋产权变更，陈某、张某起诉来院。

判决结果

受理该案后，承办法官组织陈某、张某与周某进行调解，但周某认为房屋系以其名义购买，其系房屋实际产权人，不同意办理房屋产权转移。陈某、张某亦是情绪激动，双方矛盾无法调和，该案遂开庭审理。

法院经审理认为，借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，实际上，房产的占有、使用、收益、处分均由借名人自行为之。涉及借名买房纠纷，一般应当具有书面借名协议以证明存在借名买房的合意，在无书面借名协议的情况下，应当由主张借名买房关系存在的一方对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据等房屋资料的持有情况等承担举证证明责任。

本案中，周某虽未与陈某、张某签订书面借名买房合同，但是周某出具的证明明确具体地表述了案涉房屋系借名买房的实际情况，周某作为完全民事行为能力人应当充分认识其对自身权利处分的法律后果，故应当认定双方形成借名买房的合意。审理中陈某、张某提交了《商品房买卖合同》、住宅出售专用发票、收据、房屋所有权证等原件及相关通话录音，上述证据能够相互印证，证实陈某、张某系案涉房屋的实际出资人，实际持有房屋的购买、办证等相关资料原件，且实际占有使用涉案房屋。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。为此，主张系真实权利人的一方，应当提供证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，且其所提供的证据需达到一定的证明标准。

本案中，综合上述关于借名购房之合意、涉案房屋的出资、占有使用、权属证书的持有等情况的分析，陈某、张某对于主张存在借名买房已尽到举证责任，并达到了高度盖然性的证明标准。故陈某、张某要求周某协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求，法院予以支持。

该案判决后，周某不服该判决提起上诉，银川市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法官提醒

   我国不动产物权变动以登记生效为原则，“借名买房”风险极大，如果出名人否认“借名”的事实，不配合办理过户，或者出名人有其他债务，债权人起诉后可能申请法院查封拍卖房屋，都可能导致借名人“钱房两空”。法官在此提醒大家，不要因一时之利，而让自己身处风险之中。