近五年，金凤区人民法院共审结物业服务合同纠纷10631件。对比《民法典》施行前后的相同时间区间，2018年6月30日至2020年12月31日物业服务合同纠纷判决适用率7%（410/6037），2021年1月1日至2023年6月30日为11%(486/4594)。《民法典》实施后，物业服务人通常作为原告对多个业主提起诉讼的局面没有改变，但业主逐步以共益性抗辩和自益性抗辩摆脱抗辩不足困境。

一、近五年物业服务合同纠纷案件审理概况

      一是业主作为原告案件增多。物业服务合同纠纷通常为物业服务人请求法院判令业主支付物业费、逾期支付违约金。近五年，物业服务人作为原告的案件占比99.34％（10561/10631），业主或业主委员会作为原告的案件占比仅0.66%（70/10631），相较于支持物业服务人作为原告的绝大多数案件，法院作出因物业服务瑕疵而酌减物业费的判决较少，调解较多。综合筛选896件判决书、880份调解书，判决减价比例为18.19%（163/896），调解减价比例为87.72%（772/880）。其主要原因在于业主作为原告的充分准备出庭证据的案件数量较少，业主作为被告的绝大多数案件抗辩理由不充分。该类案件往往系同一物业服务人同一时段同时起诉多个业主拖欠物业费系列案，物业服务人举证基本一致，故胜诉率较高。

   二是业主抗辩能力增强。业主抗辩理由分为共益性抗辩和自益性抗辩两种。共益性抗辩表现为：服务未达到合同约定、物业管理协调不到位、保洁或绿化不达标、安保服务不及时等。自益性抗辩中，业主常以专有部分的房屋质量问题抗辩，或将自身受到的侵权损害事故行为作为安保服务不到位的抗辩理由，例如室内失窃、车辆剐蹭等。就抗辩理由的有效性而言，多个业主同时提出的共益性抗辩比单个业主自益性抗辩更具有证明力，其减价效力也及于其他业主，故也多有业主委员会代表业主向物业服务人提起诉讼的案件。

   三是案件调解撤诉率高。近五年来，该类案件判决结案占比8.43%（896/10631），调解、撤诉及其他方式结案占比91.57%（9735/10631）。究其原因，业主与物业服务人在诉讼技能和诉讼观念上还有差距。物业服务产品本身属于长期性、持续性、整体性服务，具有不可分割、不可间断的特性。业主抗辩存在服务瑕疵本身有一定的举证难度，且往往只能根据自身立场、经验、感觉等“见仁见智”的评价与描述，举证多为只能反映特定某个时点的证据，难以反映整个服务周期内的状况。诉讼观念上个别业主不能正视举证质证权利和拒不到庭参加诉讼产生的不利诉讼结果。

   四是物业服务人重复起诉同一业主概率高。近五年来，物业服务人2次以上多次重复起诉同一业主达2310件（去除重复项为1054件），占结案总数的21.73%，最多同一业主被同一物业服务人起诉4次。业主被重复起诉的主要原因为业主在前一次诉讼结束后，继续不主动缴纳物业费，物业服务人不得不再次起诉业主。也有部分业主在前一次诉讼中，因物业服务瑕疵获得减价折扣，故在下一服务周期迟滞履行支付物业费义务，以期待法院居中裁判，以瑕疵理由继续获得减价折扣或延长履行期限。另有部分情况系物业服务人撤回起诉后再次起诉业主。

二、减价物业服务合同纠纷案件审理中适用的问题

   一是法院在物减价上缺乏明确的指引和标准。实践中，因为业主在举证技能和举证观念的双重欠缺，法官往往采取更为审慎的态度适用减价。但保守减价的审理结果，会导致部分业主留下法院是物业服务人“撑腰人”的刻板印象。但能否适用减价以及减价的幅度标准如果完全依赖法院确定，这种介入又是否是一种职权主义的泛滥？在《民法典》对业主倾斜保护的背景下，更多关注业主抗辩困境是能动司法的应有之义，法院应系统思考当前减价的裁判方法是否与减价的权利性质相适应，不仅要明晰单个业主在物业服务纠纷中的抗辩方向，更要引导业主与物业服务人摆正合同相对方的地位，对现实中尖锐的矛盾寻求与减价的权利性质相适应的裁判方法，以司法作为立法与社会良性互动的桥梁，探索体系化的实践指引促进达成更多对立主体间的共识。

   二是业主在物业服务合同纠纷中抗辩不当。实践中，业主常以躲避支付、拖延支付或拒绝支付物业费作为对服务瑕疵不满的对抗方式，此种朴素的单纯拒付物业费的抗辩并无依据，是消极“维权”。因此，在业主因躲避支付、拖延支付或拒绝支付物业费的行为被诉至法院后，其抗辩目的系为了免除或减轻自身缴纳物业费的合同义务。在物业服务人已经按照合同约定提供相应服务时，并支付成本了一定劳务对价，即使服务存在瑕疵也不应导致业主支付物业费义务的消灭，实践中也不存在相应案例。故当服务存在瑕疵时，转而根据瑕疵程度对物业费进行调整更加符合诚实信用原则和交易习惯。

   三是物业服务合同的集体不可分离特征。物业服务合同其特殊性在于签约主体与履约主体的分离，即签约主体（开发商/居民委员会）无需负担合同权利义务，实际权利义务的承担者是物业区域内的全体业主，签约主体与履约主体不一致。但委托物业服务人管理业主共同所有的物业，其目的在于追求物业区域内的良好状态，委托范围也仅限于全体业主共有部分。也正因如此，物业服务的对象和相关内容具有不可分离的特征，相对应的物业费给付义务也无法割裂，无法将某一个或部分业主的置于整体服务之外进行区别对待。因此，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

三、减价物业服务合同纠纷案件审理中适用的建议

一是减价的主体应当进行明确。由于签订主体和履行主体相分离的特殊性，对主张减价主体进行明确，是处理相关案件的重中之重。业主委员会基于其目前司法中所确认的原告的资格，在业主公益权遭受侵害的情况下代表全体业主行使减价权能够促进物业服务合同纠纷的统一解决，提升司法效率。在一定程度上也避免了因单个业主起诉物业服务人，而致使物业服务人深陷纷杂的诉讼“泥潭”难以脱身，从而影响到整个小区的物业服务水平。实践中，法院在明晰单个业主进行减价抗辩方向的同时，也应当疏解以业主委员会为主体提起的集体减价抗辩的审理思路，由于业主委员会代表全体业主维护集体利益，对于辅助案件处理、提升司法效益具有重要意义，同时也能够促进物业服务人进一步提升物业服务水平。

二是减价效力应仅针对诉讼主张期间的物业费。即使物业服务具有连续性的特征而导致其界限的相对模糊，但是现实中瑕疵时间可按阶段基本确定。根据双务合同的特点，减价也应当仅针对限定的物业服务内容存在瑕疵时间段内物业服务费，对于物业服务瑕疵出现前和解决后，由于此时物业服务的完整性减价不应产生对此时间段效力。当减价主体为单个或部分业主时，业主更多进行的自益性抗辩，其他业主并未受到针对性损害后果，其效果不能当然扩张。主张共益性抗辩时，由于物业服务属于基础性公共服务，在确实存在瑕疵的情况下，接受基础公共服务的全体业主均会受到由于服务不达标而造成的影响，此时业主以此种共益性理由进行抗辩所取得的减价效果，原则上该减价效果可以扩张至其他业主，但对于扩张的效果应当严格把握。

三是减价适用的程序性事项。首先，由于物业服务合同纠纷存在的特殊性，为实现举证责任的平衡和优化，应当根据业主对物业服务的不同主张进行区别处理。在业主若以未履行服务义务为主张的，由物业服务人应当承担证明已经履行义务的责任。在证明物业服务未提供时，业主需要证明物业服务人的消极不作为，而物业服务人则需要证明其积极作为，这不仅有力举证责任的公平分配，还有利于查明事实真相。其次，法律并未明确规定法院能否在当事人未主张的情况下主动适用减价。在学术界，韩世远教授肯定法院主动适用减价的做法，认为这是法律家长主义功能的体现，是“防止当事人不能做出合理选择的有效保护”，也有学者认为减价属于合同变更，在一方当事人提出解除合同时，法院在公平原则的考量下结合案情做出处理。民事法律关系的当事人是享有民事权利的主体，因此主张减价的主体应当是接受瑕疵履行的民事当事人，法院作为中立的审判机关，应当充分尊重当事人对自身权利的处分，倘若过分干预，则有代替当事人进行选择的嫌疑，影响司法公正。只有在当事人选择的救济或补偿方式不合理时，法院方可进行程序性告知，并由当事人自主选择确认是否变更，从而避免司法资源浪费。

        四、结语

   司法实践中，由于减价适用并未形成较为完善的制度体系和适用规范，法院审慎原则适用减价导致在维持合同关系存续的前提下，保障业主合法权益的优势没有完全实现，此种困境将在一定程度上倒逼司法模式从“回应性司法”向“反思性司法”迈进。司法的权力配置和功能发挥预设了其回应社会的必然性，司法审判必须通过规范性表达回应立法、强化立法指引，更多关注业主在物业服务合同纠纷中客观存在的抗辩困境，更为深刻系统的平衡并规范双方当事人的权利保护，充分发挥能动司法，逐步完善自身在对减价制度的具体把握和制度明晰，形成规范性指引，主导实现诉权平衡，形成自身对社会诉求的超越性反思，为中国式现代化的不断推进提供坚强有力司法保障。